Investeren in vastgoed: dit moet u weten

In deze blog vertel ik onder andere hoe u vastgoed fiscaal optimaliseert, of u beter via een vennootschap aankoopt en wat de voordelen van een vastgoedfonds zijn.

Vastgoed leeft bij onze cliënten. Onroerende goederen vertegenwoordigen vaak een groot deel van het familiaal, financieel en fiscaal vermogen. Daarom is het voor ons als vermogensbegeleider een kerntaak.

Vastgoed kopen met vennootschap of privé?

Wat is de beste manier om als zelfstandige vastgoed te verwerven? Het is een vraag die veel cliënten zich stellen. Mijn advies is om een privéwoning, opbrengstpand of tweede verblijf volledig privé aan te kopen. De voordelen van kopen via een vennootschap wegen niet op tegen de nadelen.

Wanneer u een vastgoedpatrimonium over generaties heen wil uitbouwen dan is aankopen via de vennootschap wél interessant. Vastgoed schenken is namelijk gemakkelijker en goedkoper via de schenking van aandelen van de vennootschap waarin het vastgoed zit.

Wat met vastgoed voor professioneel gebruik?

Een pand voor een professionele doeleinden koopt u best via uw vennootschap. Op die manier kan u het gebouw (niet de grond!) boekhoudkundig afschrijven en de winst drukken. Notariskosten, registratierechten, onderhoudskosten en de intresten van een lening mag u ook inbrengen.

Er zijn twee nadelen bij het aankopen van vastgoed via uw vennootschap. De vennootschap kan belast worden op de eventuele huurinkomsten, en bij verkoop betaalt u belasting op de meerwaarde.

Hoe fiscaal voordeel halen uit uw eigen woning?

In Vlaanderen is het voor een koppel tweeverdieners ideaal om afgerond 80.000 euro te ontlenen met een looptijd van twintig jaar. Als u meer leent, hebt u geen groter fiscaal voordeel via uw personenbelasting. Afgerond kan u jaarlijks hooguit 2.400 euro inbrengen per belastingplichtige, waarop u een belastingvoordeel geniet van 40%. Daardoor is uw fiscale besparing sowieso beperkt.

In Wallonië bestaat het fiscaal voordeel uit een zogenaamde wooncheque (chèque habitat). Daarmee geniet een koppel een optimaal fiscaal voordeel bij een lening van 60.000 euro op 20 jaar.

In Brussel zijn sinds 2017 de fiscale voordelen voor een lening voor de eigen woning afgeschaft.’

Het is niet zinvol om heel uw vermogen in bakstenen om te zetten.

Vastgoed aankopen met eigen middelen of toch beter lenen?

Het is niet zinvol om heel uw vermogen om te zetten in bakstenen. Beter is om, indien mogelijk, de 80.000 euro te lenen waarvoor de fiscus u in Vlaanderen via de personenbelasting beloont met een rendement van 40%. In Wallonië pikt u best het fiscaal voordeel van de wooncheque mee. Die gegarandeerde opbrengst haalt u nergens anders mee.

Let wel: een afbetaling is altijd maatwerk. Bij elke kredietaanvraag nemen we de terugbetalingscapaciteit, de beroepsbekwaamheid en het eigen vermogen van de cliënt in overweging. Uw afbetaling staat daardoor steeds in verhouding tot uw inkomen.

Investeren in tweede verblijf of opbrengstpand? Neutraliseer het KI via een lening

Wist u dat u het kadastraal inkomen van een tweede verblijf of opbrengstpand fiscaal kan neutraliseren in de personenbelasting via een krediet?

We becijferen voor u welk investeringsbedrag raadzaam is om te ontlenen.

Dat zit zo. Stel dat u privé een tweede verblijf koopt: kostprijs 250.000 euro. Daarop betaalt u jaarlijks ongeveer 500 euro onroerende voorheffing, én in uw personenbelasting wordt u belast op het zogenaamde onroerend inkomen. Dit is een belasting op het kadastraal inkomen van uw onroerend goed (KI).

Stel dat het KI 1.000 euro bedraagt en jaarlijks wordt geïndexeerd (1,7491 aanslagjaar 2018) en verhoogd (x 1,4). Dan is het belastbaar bedrag afgerond 2.500 euro. Dit bedrag wordt in de personenbelasting belast tegen de hoogste aanslagvoet. Voor de meeste cliënten, volgens dit voorbeeld, aan 50% dus. Resultaat: u betaalt 1.250 euro aan belastingen meer per jaar.

Máár u mag de rentebetaling van uw lening aftrekken van dat belastbare onroerende inkomen. Bij een bankrente van 2% vertegenwoordigt 2.500 euro af te trekken rente een ontleenbedrag van 125.000 euro. Meer lenen, levert u in dit geval geen bijkomend fiscaal voordeel.

Anders geformuleerd: de kredietrente kost u geen 2%, maar netto 1% door de fiscale besparing. Als de 125.000 euro uit het eigen vermogen - dat beschikbaar bleef omdat u een lening aanging - méér oplevert dan 1% doet u dus een goede zaak.

Zo een scenario is ook weer maatwerk. We becijferen voor u welk investeringsbedrag vanuit fiscaal/financieel oogpunt raadzaam is om te ontlenen en welk deel niet. De samenstelling en het beleggingsadvies van het eigen gevrijwaarde vermogen zijn hierbij cruciaal en voor iedereen anders. Op deze manier onderscheiden we ons als vermogensbegeleider en leveren we meer dan een rentetarief.

Zijn vastgoedfondsen een interessant alternatief?

Investeren in vastgoed is werken. Dat mag u nooit vergeten. U moet een huurder zoeken, het pand onderhouden en de wetgeving op de voet volgen. Bovendien blijkt dat bij 20% van de huurovereenkomsten vroeg of laat een probleem met de huurder ontstaat. Als u in vastgoed wil investeren, maar het extra werk niet ziet zitten dan zou een vastgoedfonds interessant kunnen zijn.

Vergeet ook niet dat een investering in vastgoed onverwachte kosten met zich mee brengt. U moet uw rendement (de netto-huur) durven beoordelen en afwegen tegenover een gespreide beleggingsportefeuille. Houdt u ook rekening met eventuele leegstand en de kosten voor beheer en onderhoud van uw pand? Misschien is de echte opbrengst van een pand lager dan u zou denken? U moet zich afvragen of u wel het beoogde rendement haalt en of dit de beste investering is voor u. In veel gevallen is een vastgoedfonds een interessante alternatieve investering.

Via een vastgoedfonds bent u mede-aandeelhouder van een stukje vastgoed. De fondsbeheerders betalen via de vastgoedvennootschap de kosten voor aankoop en beheer van het vastgoed. Uw geld wordt verdeeld over diverse types vastgoed en ook regionaal gespreid. Dit is heel anders dan 250.000 euro investeren in één pand waar u afhankelijk bent van één huurder.

Een vastgoedfonds is een aanvulling op een bestaande of nieuwe gespreide beleggingsportefeuille. Zoals elk dynamisch fonds biedt een vastgoedfonds geen rendements- of kapitaalsgarantie. De liquiditeit blijft wel hoog, omdat u het vastgoedfonds deels of geheel kan verkopen. Dat is uiteraard niet mogelijk als u een appartement hebt gekocht. Dat kan u niet deels verkopen.

Uw risicobereidheid bepaalt of u in aanmerking komt voor een belegging via een vastgoedfonds. Vanaf een neutrale beleggingsportefeuille kan u instappen. U behoudt uw liquiditeit, maar investeert toch in vastgoed.

Bron: Bank van Breda